Woonoverlast

Het CCV helpt

Het CCV kan u adviseren over uw aanpak woonoverlast. Zoals vragen over beleidsplannen, samenwerking tussen partners en het delen van goede voorbeelden.

Voor individuele casussen kunt u de tool Beoordeel uw casus op deze website gebruiken en informatie inwinnen bij uw eigen juridische afdeling.

Bel of mail met Katja Steverink CCV-adviseur Aanpak woonoverlast of Frannie Herder CCV-adviseur Buurtbemiddeling.

Sluiting

Sluiting is toepasbaar bij zowel koopwoningen als huurwoningen. Bij het sluiten van panden is zorgvuldige dossieropbouw in het hele traject van groot belang.

Een sluiting op basis van Victoria, Victor Damocles of artikel 17 van de Woningwet is een zwaar middel, waarbij in eerste instantie eerst altijd gezocht moet worden naar andere middelen om de overlast te beëindigen.

Victoria (artikel 174a Gemeentewet)

De Gemeentewet biedt de burgemeester een mogelijkheid om overlast met behulp van een woningsluiting aan te pakken. Artikel 174a Gemeentewet bepaalt dat hij een woning (huur én koop) kan sluiten indien door gedragingen in de woning de openbare orde rond de woning wordt verstoord.

» Wet: artikel 174a Gemeentewet

De Wet Victoria geeft de burgemeester bevoegdheid tot sluiting van:

  • een woning;
  • een niet voor het publiek toegankelijk lokaal;
  • een bij die woning of dat lokaal behorend erf.

In de jurisprudentie zijn echter zeer zware eisen gesteld aan de toepassing van de bevoegdheid: de overlast moet nadelig zijn voor de veiligheid èn de gezondheid en geluidsoverlast kan geen reden zijn voor sluiting. Deze strenge eisen maken dat de bepaling eigenlijk niet meer goed toepasbaar is en dat burgemeesters onmachtig zijn om ernstige overlast aan te pakken.

Voorbeelden van overlast die het meest aan de genoemde criteria voldoen zijn:

  • Drugsoverlast;
  • ernstige overlast door wapenhandel;
  • prostitutie uit een woning.

Ook bij ernstige vrees voor herhaling van verstoring van de openbare orde mag de burgemeester een woning sluiten.

Om verplaatsing van overlast tegen te gaan, geeft artikel 174a lid 2 Gemeentewet de burgemeester de mogelijkheid om bij ernstige vrees voor herhaling van een dergelijke verstoring van de openbare orde een woning te sluiten. Bijvoorbeeld wanneer de overlastgever verhuist en zijn activiteiten daar voortzet.

Verkeers- of geluidsoverlast kunnen niet leiden tot sluiting op grond van de wet Victoria.

Damocles (artikel 13b Opiumwet)

Op basis van de Wet Damocles kunnen woningen worden gesloten waarin drugs (genoemd in de eerste of tweede lijst van de Opiumwet) worden verhandeld of aanwezig zijn.

» Wet: artikel 13b Opiumwet

Hierbij is het niet vereist om aan te tonen dat de openbare orde wordt verstoord en in het betreffende pand hoeven niet daadwerkelijk drugs te zijn aangetroffen. Geanonimiseerde politierapportages waaruit drugshandel blijkt, kunnen de aannemelijkheid van drugshandel voldoende onderbouwen. Damocles heeft voor de bestrijding van drugspanden de rol van Victoria min of meer overgenomen, omdat bij Damocles de overlast niet hoeft worden aangetoond.

Uit de rechtspraak blijkt dat burgemeesters en rechters bikkelhard zijn in de aanpak van drugsgerelateerde criminaliteit: het is niet verplicht om te waarschuwen in geval van sluiting en rechters achten een zero tolerance-beleid doorgaans niet onredelijk. Het is echter ook mogelijk om minder ingrijpend op te treden tegen drugsgerelateerde overlast: sommige burgemeesters leggen eerst een last onder dwangsom op in het geval van een kleine hennepplantage. Deze last onder dwangsom is gericht op het tegengaan van herhaling van de drugshandel en lijkt enigszins op de huurrechtelijke gedragsaanwijzing.

Nieuwste jurisprudentie
De nieuwste jurisprudentie over de Wet Damocles (artikel 13b Opiumwet) laat zien dat burgemeesters heel hard optreden tegen drugsoverlast en dat rechters daarmee akkoord gaan. De rechter gaat akkoord met een sluiting van een woning na het aantreffen van een amfetaminelaborarium (ECLI:NL:RVS:2016:2401). Een woning in Schiedam werd terecht gesloten nadat daar zes XTC-tabletten en een half geladen vuurwapen werden aangetroffen (ECLI:NL:RVS:2016:2394). Eigenaren moeten de kosten van de sluiting betalen (ECLI:NL:RVS:2016:2770).

Soms beroepen de bewoners van een gesloten pand zich op hun woonbelang of persoonlijke omstandigheden. Veelal is dat niet succesvol (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBZWB:2016:5348; ECLI:NL:RBMNE:2016:4891; ECLI:NL:RBNNE:2016:4180; ECLI:NL:RBOBR:2016:5665).

In sommige zaken oordeelt de rechter dat de sluiting de bewoner te hard treft en daarom disproportioneel is (ECLI:NL:RBZWB:2016:3683; ECLI:NL:RBOBR:2016:4226; ECLI:NL:RBOBR:2016:5667). Burgemeesters moeten daarom altijd goed afwegen of zij over willen gaan tot sluiting en wat de belangen van de betrokken partijen zijn.

Artikel 17 Woningwet

Met het van kracht worden van artikel 17 van de Woningwet, is leefbaarheid nu ook een grond om panden te sluiten.

» Wet: artikel 17 Woningwet

De wet kan worden ingezet bij handhaving van leefbaarheidsproblemen en bouw- en huisvestingsregelgeving.

De wet biedt grofweg drie mogelijkheden om de grootstedelijke problemen aan te pakken:

  • verlagen van de onroerendezaakbelasting (OZB) in kansenzones (fiscale maatregel);
  • inkomenseisen stellen aan woningzoekenden in bepaalde gebieden (maatregel met betrekking tot de woningmarkt);
  • een sluitingsbevoegdheid (door de inwerkingtreding van artikel 17 Woningwet).

Artikel 17 Woningwet maakt het mogelijk om een woning te sluiten. Er moet dan wel sprake zijn van een herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of artikel 1b van de Woningwet. Bovendien moet de overtreding gepaard gaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid. Deze bepaling wordt ingezet door lokale overheden om woningen te laten sluiten waar (brandgevaarlijke) hennepplantages worden aangetroffen.

Ook ander brandgevaarlijk gebruik van een woning (denk aan kamerverhuurder zonder te voldoen aan brandveiligheidseisen) kan leiden tot sluiten. Een enkele keer wordt artikel 17 Woningwet ingezet in het geval van extreme verzamelwoede en vervuiling (hoarding). Daarbij wordt door de rechterlijke macht echter wel goed gekeken naar de proportionaliteit van de woningsluiting: als een alternatieve, minder ingrijpende oplossing (bijvoorbeeld een last onder dwangsom gecombineerd met hulpverlening) kan worden bereikt, ligt sluiting niet voor de hand.

Victor (artikel 13b Woningwet)

De Wet Victor biedt grondslag om een pand na sluiting versneld in gebruik te (laten) nemen en zo leefbaarheidsproblemen als gevolg van langdurige leegstand te voorkomen.

» Wet: artikel 13b Woningwet

In het kader van deze wet is:

  • aan de Woningwet een mogelijkheid toegevoegd om panden in beheer te nemen;
  • in het Burgerlijk Wetboek is in artikel 7:231 lid 2 voor de verhuurder de mogelijkheid gecreëerd om in geval van sluiting de huur op te zeggen;
  • aan de Onteigeningswet de mogelijkheid toegevoegd om als ultimum remedium tot onteigening over te gaan, als het in gebruik of beheer nemen van een pand niet helpt of kan.

De Woningwet bepaalt dat de gemeente van de eigenaar van een gesloten pand kan eisen het in beheer te laten nemen door een ander.

Het college van B&W kan met bestuursdwang of een last onder dwangsom zorgen dat dat besluit (het over laten nemen van het beheer en gebruik) wordt nageleefd. Beide besluiten moeten gelijktijdig bekendgemaakt worden. Risico voor gemeenten is dat hiervoor kosten worden gemaakt die moeilijk te verhalen zijn. Een mogelijkheid is om eerst de eigenaar te verplichten voorzieningen te treffen waardoor het pand weer op redelijke wijze gebruikt kan worden.

Onteigenen (artikel 77 Onteigeningswet)

De gemeente moet een gesloten pand eerst in beheer nemen, voordat zij dat pand (als het nodig is) kan onteigenen op grond van artikel 77 Onteigeningswet. Die procedure kan vrij lang duren en kostbaar zijn.

» Wet: artikel 77 Onteigeningswet

Gemeenten kiezen er daarom soms voor de onteigeningsprocedure te starten, maar tegelijk te bekijken of gedurende dit traject het pand voor een redelijke prijs aangekocht kan worden. Een alternatief is dat de gemeente verloederde panden aankoopt en zelf een andere bestemming geeft, of ze bijvoorbeeld met opknapverplichting verkoopt aan particulieren.

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst

Kan een huurder na een sluiting van een woning gewoon weer terug naar zijn woning? Hiervoor zijn de mogelijkheden van de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst van belang.

Lokale overheden kunnen wegens drugshandel (artikel 13b Opiumwet), vervuiling of verloedering (artikel 17 Woningwet) of ernstige overlast (artikel 174a Gemeentewet) besluiten een woning te sluiten. Dat kan zowel om een huur- als koopwoning gaan. Wat gebeurt er met de huurder als een huurwoning gesloten wordt? Tijdens de sluiting mag de huurder niet meer in de woning wonen, maar na afloop van de sluiting mag de huurder de woning weer betrekken. Natuurlijk zitten sommige verhuurders daar niet op te wachten: het is meestal juist de huurder die de sluiting heeft veroorzaakt. Om terugkeer van huurders te voorkomen, biedt de wet (artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek) de mogelijkheid om als de woning gesloten is zonder tussenkomst van de rechter de huurovereenkomst te ontbinden. Na de sluiting mag de huurder dan niet terugkeren naar de huurwoning.

Soms gebeurt het wel dat de huurder niet akkoord gaat met deze buitengerechtelijke ontbinding. De huurder weigert de huurwoning dan te ontruimen. De verhuurder moet vervolgens dan toch naar de rechter stappen om de huurder te verplichten om de woning te ontruimen. De rechter zal dan – als de huurder daarom vraagt – toetsen of de huurder niet te hard wordt geraakt met deze ontruiming. De rechter toetst – met andere woorden – of de ontruiming proportioneel is.

Jurisprudentie
Recente jurisprudentie laat zien dat rechter veelal akkoord gaat met de ontruiming (ECLI:NL:GHSHE:2016:2045; ECLI:NL:GHSHE:2016:3800; ECLI:NL:GHARL:2016:7167; ECLI:NL:RBROT:7093). Het is niet zo dat een verhuurder altijd wint. Soms wijst de rechter een ontruimingsvordering van de verhuurder af, bijvoorbeeld omdat de reden van de sluiting niet zo ernstig is (ECLI:NL:GHSHE:2014:4088; ECLI:NL:RBROT:2016:2339; ECLI:NL:RBROT:2016:507; ECLI:NL:GHAMS:2016:1308). Het is dus altijd verstandig om als verhuurder zelf vooraf kritisch te toetsen, of een buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is.