Woonoverlast

Het CCV helpt

Het CCV kan u adviseren over uw aanpak woonoverlast. Zoals vragen over beleidsplannen, samenwerking tussen partners en het delen van goede voorbeelden.

Voor individuele casussen kunt u de tool Beoordeel uw casus op deze website gebruiken en informatie inwinnen bij uw eigen juridische afdeling.

Bel of mail met Katja Steverink CCV-adviseur Aanpak woonoverlast, 06 - 104 476 46 of Frannie Herder CCV-adviseur Buurtbemiddeling, 06 – 120 647 72.

Koopwoningen

Overlast: het komt overal voor. Zowel vanuit een huur- als vanuit een koopwoning kan overlast worden veroorzaakt.

Bij huurwoningen sluit een verhuurder (veelal een corporatie) een contract af met een huurder. De huurder moet zich als goed huurder gedragen en mag geen overlast veroorzaken. De verhuurder kan uiteindelijk aan de rechter vragen om de overlastgever uit de woning te zetten als hij zich niet gedraagt volgens de gemaakte afspraken. Bij koopwoningen kan dit duidelijk niet.

Bij een huurwoning, treedt de verhuurder op tegen de overlast (bijvoorbeeld met bemiddeling of een gedragsaanwijzing. Gaat het om een koopwoning, dan is de lokale overheid vaak aan zet. De nieuwe Wet aanpak woonoverlast, die sinds 1 juli 2017 van kracht is, maakt het mogelijk dat de burgemeester een bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing oplegt aan overlastveroorzakers.

Bestaande instrumenten bij de aanpak van overlast in koopwoningen

  • Bij beginnende overlastsituaties bewijst buurtbemiddeling keer op keer haar toegevoegde waarde. Ruim 2/3 van alle overlastmeldingen raken opgelost door de inzet van vrijwillige buurtbemiddelaars. Een hele effectieve en kosten efficiënte interventie dus.
  • Bewoners kunnen een civiele procedure starten tegen hun buren en een rechter uitspraak laten doen over de overlast.
  • Bewoners in een koopappartement kunnen een waarschuwing of boete krijgen van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
  • Bij slecht onderhoud, vervuiling of een brandgevaarlijke situatie kan de gemeente optreden op basis van de Woningwet.
  • Bij druggerelateerde overlast (veroorzaakt door drugshandel of hennepteelt) kan de burgemeester de woning sluiten op basis van de Wet Damocles (artikel 13b Opiumwet).
  • Is er sprake van een herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of 1b van de Woningwet en een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, dan kan de burgemeester de woning sluiten op basis van de Woningwet (artikel 17 Woningwet). Voorbeelden hiervan zijn brandgevaarlijke hennepplantages, brandgevaar bij kamerverhuur, extreme verzamelwoede en vervuiling.

Kan de burgemeester een koopwoning sluiten?

Wat is nu precies de rol van de burgemeester bij ernstig asociaal gedrag zoals het veroorzaken van geluidsoverlast, pesterijen of intimidatie door bewoners van koopwoningen? Wat kan de burgemeester in dat geval doen, kan hij woningen sluiten? Op basis van de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) kan de burgemeester een woning sluiten vanwege een ernstige verstoring van de openbare orde.

In de praktijk gebruiken burgemeesters deze bevoegdheid alleen heel erg weinig, omdat sluiting pas kan als wordt voldaan aan strenge eisen. Zo moet de overlast bijzonder ernstig zijn en moet de veiligheid en gezondheid van mensen in de omgeving van de woning in ernstige mate worden bedreigd. Geluidsoverlast is bijvoorbeeld niet voldoende om een woning te sluiten.

Nieuwste jurisprudentie
Recente uitspraken van rechters laat zien dat zij deze eisen streng bewaken. In meerdere zaken werden burgemeesters teruggefloten als zij een woning vanwege ernstige overlast sloten (zie voor voorbeelden van uitspraken: ECLI:NL:RVS:2010:BO5718;ECLI:NL:RVS:2011:BP4697; ECLI:NL:RBZWB:2015:5902; ECLI:NL:RBLIM:2016:436).

Het is ook weer niet zo dat de burgemeester helemaal nooit succesvol is. Zo oordeelde de Rechtbank Noord-Holland dat een burgemeester een woning op grond van artikel 174a Gemeentewet terecht had gesloten. De reden van de sluiting was hennepteelt en drugshandel, geluidsoverlast, stankoverlast en agressief optreden van de bewoner van de woning (ECLI:NL:RBNHO:2015:9032).

Wet Aanpak Woonoverlast

Om overlast in koopwoningen beter aan te kunnen pakken, is er de nieuwe Wet Aanpak Woonoverlast. Deze wet is per 1 juli 2017 ingegaan en maakt het mogelijk dat de burgemeester een gedragsaanwijzing oplegt aan een overlastveroorzaker.

Deze gedragsaanwijzing kan bepalen dat de overlastveroorzaker moet stoppen met bepaald gedrag of juist iets moet gaan doen. Ook kan bij zeer zware overlast een tijdelijk huisverbod worden opgelegd. Deze bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing door de burgmeester, is zowel voor huur- als koopwoningen. Voordat de burgemeester gebruik maakt van zijn bevoegdheid moeten overigens alle andere interventies hebben gefaald.

Downloads

De aanpak van malafide pandeigenaren

Soms is overlast niet alleen de schuld van bewoners, maar juist van de eigenaren van de panden. Malafide pandeigenaren onderhouden een pand slecht, zijn betrokken bij illegale activiteiten, en buiten huurders soms structureel uit. Jaarlijks vindt er zelfs een verkiezing plaats voor de ergste huisjesmelker van Nederland.

Deze titel komt toe aan de pandeigenaar die zijn huurders het meest intimideert, het minste onderhoud pleegt aan de woningen, geen brand- of veiligheidsmaatregelen neemt en torenhoge huren vraagt. Vaak gaat het om woningen die de leefbaarheid ernstig onder druk zetten.

Om dit soort problemen tegen te gaan, zijn de laatste jaren meerdere wetten aangepast en nieuwe aangenomen. Op 1 januari 2015 werd de Woningwet gewijzigd, met als doel de handhaafbaarheid van de Woningwet effectiever te maken.

Mogelijkheden voor de overheid om op te treden
Er zijn vele mogelijkheden om pandeigenaren aan te sporen om hun panden goed te onderhouden en andere illegale activiteiten te stoppen. Zo veel zelfs, dat je door de bomen het bos niet meer ziet. De lokale overheid in Nederland heeft een aantal mogelijkheden om malafide pandeigenaren aan te pakken. De instrumenten kunnen als volgt worden ingedeeld: activeren, opknappen, straffen, verstoren en onteigenen.

Stap 1: Activeren
Bij ‘activeren’ is het de bedoeling om een pandeigenaar of -eigenaren aan te zetten tot besluitvorming wanneer (bouw)regelgeving wordt overtreden. De eigenaar heeft wel vrijheid in de keuze waarop de overtreding wordt tegengegaan of ongedaan wordt gemaakt.

Voorbeeld instrumenten:

  • Last onder dwangsom: de pandeigenaar krijgt een bevel om de overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet zelf te stoppen of herhaling te voorkomen. Door middel van een financiële prikkel zet de lokale overheid de eigenaar aan tot actie.
  • Als de Huisvestingswet wordt overtreden, kan ook een last onder dwangsom worden opgelegd.

Er zijn in de jurisprudentie verschillende voorbeelden te vinden van de inzet van een last onder dwangsom.

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 25 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:151
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2 februari 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:538.

Stap 2: Opknappen
Bij ‘opknappen’ gaat het om een fysieke handeling van de overheid tegen een overtreding.
De overheid probeert de overtreding te stoppen door het starten van fysieke werkzaamheden: bijvoorbeeld het repareren van een slecht onderhouden pand.

Voorbeeld van een instrument:

  • Toepassen van (spoedeisende) bestuursdwang n.a.v. een overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet. Het college van burgemeester en wethouders zorgt zelf, of via een derde zoals een aannemersbedrijf, voor de ontmanteling van een hennepkwekerij of de reparatie van een lekkend dak. De kosten worden later verhaald op de pandeigenaar.

Er zijn in de jurisprudentie verschillende voorbeelden te vinden van de inzet van een last onder bestuursdwang.

Rechtbank Amsterdam 11 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1116 (hoarding)
ECLI:NL:RVS:2014:1440, Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 2 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3681 (hennepteelt)
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 11 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:373
Rechtbank Amsterdam 11 november 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:7179 (brandgevaar)

Stap 3: Straffen
Bij ‘straffen’ treedt de overheid straffend op tegen pandeigenaren omdat zij de (bouw)regelgeving overtreden. De overheid legt een sanctie (bijvoorbeeld een geldboete of gevangenisstraf) op die niet zozeer is gericht op het stoppen van de overtreding, maar meer op leedtoevoeging aan de pandeigenaar.

Voorbeeld instrumenten:

  • Het opleggen van een bestuurlijke boete op basis van artikel 92a. van de Woningwet of de Huisvestingswet.
  • Strafrechtelijk ingrijpen op basis van de Wet op de economische delicten. Hierbij is het Openbaar Ministerie de belangrijkste partner.

De bestuurlijke boete is vanaf 2015 in de Woningwet ingevoerd. Er zijn nog geen voorbeelden hiervan in de jurisprudentie te vinden. Wel zijn er diverse voorbeelden te vinden van het opleggen van de bestuurlijke boete op grond van de Huisvestingswet:
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 11 januari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:25.

Stap 4: Verstoren
Bij ‘verstoren’ gaat het om het ontregelen van routines van pandeigenaren, waardoor zij hun praktijken moeilijk kunnen voortzetten. Verstoringsacties zijn primair gericht op het bemoeilijken van onrechtmatige praktijken van pandeigenaren en/of de gebruikers van panden.

Voorbeeld instrumenten:

  • De sluitingsbevoegdheid in artikel 17 van de Woningwet.
  • Artikel 13b Woningwet voorziet in de mogelijkheid tot beheerovername. Dit betekent dat bijvoorbeeld een verloederd bouwwerk, open erf of terrein in beheer kan worden genomen door het college van burgemeester en wethouders. Zo kan een professionele beheerder het pand opknappen en verhuren aan betrouwbare huurders.

Er zijn voorbeelden te vinden van de inzet van artikel 17 Woningwet: Rechtbank Rotterdam 30 december 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10083 (sluiting na hennepteelt)

De beheerovername uit artikel 13b Woningwet is in de praktijk nog niet heel veel toegepast, maar gemeenten werken er al wel mee. De gemeente Rotterdam heeft bijvoorbeeld een beleidsnotitie vastgelegd over de inzet van de nieuwste bevoegdheden. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is “three strikes, you’re out’. De gemeente probeert de overtreding eerst te stoppen met een dwangsom, bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete en dan wordt de mogelijkheid van beheerovername toegepast. De gemeente houdt wel een slag om de arm. Zij kan in bijzondere omstandigheden al bij de eerste of tweede overtreding overgaan tot beheerovername. Daarnaast kan zij ook kiezen om de woning te sluiten.

Stap 5: Onteigenen
Bij ‘onteigenen’ gaat het om het afnemen van het eigendomsrecht van een pandeigenaar vanwege overtreding van (bouw)regelgeving. De lokale overheid zet in dit geval een zeer ingrijpend middel in, aangezien de malafide pandeigenaar het eigendom over zijn pand(en) verliest.

Voorbeeld van een instrument:

  • De bevoegdheid in artikel 77 lid 7 van de Onteigeningswet (onderdeel van de Wet Victor). De gemeenteraad kan besluiten om tot onteigening van een pand over te gaan, als een eerdere sluiting en beheerovername er niet toe heeft geleid dat overtreding van onder andere de Woningwet niet meer plaatsvindt.

Deze mogelijkheid wordt bijna nooit ingezet, omdat het probleem eerder wordt opgelost. Bovendien kost onteigening veel geld.

Gebruik in de praktijk
In de praktijk worden regelmatig instrumenten aangewezen die een combinatie kunnen zijn van meerdere stappen. Bijvoorbeeld een combinatie van activeren en opknappen. Een voorbeeld daarvan is een last onder bestuursdwang. Met een last wordt de eigenaar aangezet tot actie en als hij dit niet oppakt, zal het college overgaan tot het toepassen van bestuursdwang en gaat de stap opknappen in werking.


Video 'Woonoverlast in koopwoningen'