Woonoverlast

Meer weten?

Het CCV helpt

Hulp nodig bij de aanpak van woonoverlast? Bel of mail met Katja Steverink van het CCV, 06 - 104 476 46.

Gedragsaanwijzing (door verhuurder of rechter)

Woonoverlast in huurwoningen is een veelvoorkomend probleem. Bij lichte gevallen van overlast is het vaak mogelijk het onderling op te lossen, al dan niet met hulp van een buurtbemiddelaar. Huisuitzettingen, via een civiele rechter, zijn de oplossing voor zwaarste vormen van overlast.

De middelste groep is het lastigst. Verhuurders, gemeente en politie zitten vaak met de handen in het haar. Om eerder en meer preventief op te treden bij deze vorm van woonoverlast, is de gedragsaanwijzing ontwikkeld.

Noodzaak van het instrument

In Nederland werken de gemeente, de woningcorporatie, de politie en de zorg nauw met elkaar samen om woonoverlast in de huursector te bestrijden. De partijen sluiten vaak samenwerkings- en privacycontracten af waarin taken van die organisaties binnen de aanpak van woonoverlast zijn vastgelegd.

In de praktijk levert de aanpak van woonoverlast in de huursector een aantal problemen op.

Veel zaken blijven te lang in de fase van dossieropbouw steken
Hierdoor voelen slachtoffers zich niet serieus genomen en groeit de kans op escalatie.

Een aantal zaken komt niet of zeer zelden bij de rechter
Redenen hiervoor zijn bijvoorbeeld dat het dossier onvoldoende is voor een ontbinding van de huurovereenkomst, of de overlast niet ernstig genoeg, maar wel erg vervelend voor omwonenden.

Als gevolg hiervan zijn verschillende instanties veel tijd en geld kwijt aan voortdurende afhandeling van klachten. Omwonenden kunnen erg veel stress ervaren van de overlast en dit kan gevolgen hebben voor de mentale en fysieke gezondheid en de schending van het recht op een privéleven.

Onderliggende oorzaken van de overlast worden met de huidige aanpak niet opgelost
Een op ontruiming gerichte aanpak van ernstige overlast focust op escalatie van het probleem en is niet gunstig voor de relatie tussen de huurder en omwonenden. Daarnaast kan degene die zijn woning verliest nog verder in de problemen komen, zoals werkloos raken, schulden opbouwen waardoor het probleem verplaatst wordt.

Er is behoefte aan een instrument dat de mogelijkheid geeft om sneller een interventie te plegen met een oplossingsgerichte aanpak. De gedragsaanwijzing biedt die mogelijkheid voor overlast in de huursector.

Werking instrument

Een gedragsaanwijzing is een gebod ('verplichting tot het doen van iets') of een verbod ('verplichting tot het nalaten van iets') voor een overlastveroorzakende huurder. Voorbeelden zijn een verbod op het hebben van een hond, een verbod op pianospel in de nacht en een gebod om hulpverlening in de woning te aanvaarden.

Een gedragsaanwijzing wordt gebruikt als het probleem niet meer met informele instrumenten, zoals gesprekken met de verhuurder, buurtbemiddeling en/of mediation, kan worden opgelost.
Het is een minder ingrijpend middel dan het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van een gehuurde woning. Daarnaast kan het veel sneller ingezet worden en een meer oplossingsgerichte aanpak opleveren.

Door de inzet van dit instrument kan de overlast sneller verminderen of stoppen. De klachten van de buren worden serieus genomen. Het doel van de gedragsaanwijzing is ook om de overlastveroorzaker en zijn familie niet uit hun huurwoning te hoeven zetten. Deze procedure kost veel geld en lost niet altijd de problemen op, zeker niet als de overlast opnieuw begint in een andere woning.

Handreiking gedragsaanwijzing
Lees voor meer informatie over de werking van het instrument de Handreiking gedragsaanwijzing.

Extra voorwaarden in gedragsaanwijzing

In de gedragsaanwijzing kunnen extra voorwaarden worden opgenomen, toegesneden op de concrete overlastsituatie, het ‘goed huurderschap’ wordt hiermee verder ingevuld.

Een gedragsaanwijzing blijkt in de praktijk in de volgende situaties goed toepasbaar:

  • ‘Huisdierzaken’: de huurder moet het aantal overlastgevende huisdieren terugbrengen tot een aanvaardbaar aantal waardoor de stank- en blafoverlast gestaakt wordt.
  • Agressie tegen omwonenden en/of corporatiemedewerkers door huurder en/of bezoek: huurder moet de agressie staken en gestaakt houden en/of mag zijn bezoek niet meer toelaten.
  • ‘Tuinzaken’: huurders moeten de verwilderde tuin conform het Besluit Kleine Herstellingen te onderhouden.
  • Vervuiling van de woning en/of leefomgeving: huurder moet de woning conform Besluit Kleine Herstellingen schoon houden en onderhouden en ongediertebestrijding toelaten.
  • Verbod op het veroorzaken van geluidoverlast, het verwijderen van een schotelantenne, een verbod op het laten branden van een houtkachel in de woning en dergelijke.
  • Een gedragsaanwijzing werkt ook in zaken waarbij een huurder moet meewerken aan renovatie of dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW.

Voordelen gedragsaanwijzing

De voordelen van de inzet van de gedragsaanwijzing zijn:

  • Omwonenden zijn eerder van klachten verlost
  • Omwonenden voelen zich eerder gehoord en serieus genomen
  • De huurder wordt perspectief geboden
  • De huurder wordt niet dakloos
  • Oog voor zijn/haar problematiek
  • Snelle interventie

Uit onderzoek in opdracht van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (WODC) blijkt dat de gedragsaanwijzing woonoverlast een nuttige, bruikbare en veelal effectieve interventie voor het terugdringen van woonoverlast zonder dat daarvoor ontruiming nodig is.

De onderzoekers stellen dat 'het er naar uitziet dat de gedragsaanwijzing, wanneer lichtere interventies niet werken, een effectieve aanvulling is'. Het symbolische element van het ondertekenen (dus het gezamenlijk overeenkomen in een min of meer formele setting) is daarbij belangrijk, naast de mechanismen uit de beleidstheorie (afschrikking, hupverlening en normbevestiging), aldus de onderzoekers.

Mogelijke varianten

Het instrument van de gedragsaanwijzing is een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst en kan via de rechter opgelegd worden op grond van artikel 3:296 BW: de veroordeling om iets te doen of na te laten. Mocht het mogelijk zijn om nog in overleg te treden met de overlastgevende huurder, dan kan een gedragsaanwijzing ook zonder tussenkomst van de rechter overeengekomen worden.

Vrijwillige gedragsaanwijzing

In dergelijke zaken moet vaak snel ingegrepen worden om de zaak niet te laten escaleren, terwijl het dossier vaak nog wel aangevuld moet worden met verklaringen van omwonenden, politie en hulpverlening. Is de huurder vatbaar voor overleg, dan kan zonder tussenkomst van de rechter een onderling af te spreken gedragsaanwijzing tussen huurder en verhuurder gemaakt worden over het te vertonen gedrag van de huurder door middel van een vaststellingsovereenkomst.

Met een dergelijke vrijwillige of onderlinge gedragsaanwijzing kunnen procedures voorkomen worden. Door snel in te grijpen voelen de omwonenden zich serieus genomen, kan voorkomen worden dat een gezin ontruimd wordt en wordt de onderliggende problematiek van de huurder via hulpverlening aangepakt. Dergelijke onderlinge afspraken worden ook wel vastgelegd onder de noemer ‘Laatste Kans Overeenkomst’ in samenspraak met verhuurder, hulpverlening en huurder, maar dan vaak in een veel later stadium.

Infosheet vrijwillige gedragsaanwijzing
In deze infosheet staan voorbeelden van casussen waarbij de vrijwillige gedragsaanwijzing is ingezet. Hierbij is een contract opgesteld en ondertekend door de corporatie, de bewoner en in sommige gevallen ook door de hulpverlening.

Gerechtelijke gedragsaanwijzing

Als de huurder zich niet aan de voorwaarden van de onderlinge gedragsaanwijzing houdt, kan de zaak alsnog aan de rechter worden voorgelegd. Aan een door de rechter opgelegde gedragsaanwijzing wordt vaak een dwangsom verbonden. De rechter kan de huurovereenkomst bij het opleggen van een gedragsaanwijzing ook voorwaardelijk ontbinden zodat de huurder druk voelt zich aan de gedragsaanwijzing te houden. Een juridische procedure kan ook gedurende een bepaalde periode worden aangehouden om te bezien of de gedragsaanwijzing wordt nageleefd. Is dit niet het geval, dan wordt de zaak weer op de rol geplaatst en kan voort geprocedeerd worden over de gevorderde ontbinding en ontruiming.

Infosheet gerechtelijke gedragsaanwijzing
In deze infosheet staan voorbeelden van casussen waarbij de gerechtelijke gedragsaanwijzing is ingezet. De corporatie heeft een procedure opgestart en verzoekt de rechter om gedragsaanwijzingen op te leggen.

Kan de gedragsaanwijzing ook worden ingezet bij koopwoningen?

Een huurrechtelijke gedragsaanwijzing kan alleen bij overlast in/rond huurwoningen worden ingezet.

Bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing
Om overlast in koopwoningen beter aan te kunnen pakken, is er de nieuwe Wet Aanpak Woonoverlast. Deze wet, die per 1 juli 2017 is ingegaan, maakt het mogelijk dat de burgemeester een gedragsaanwijzing oplegt aan een overlastveroorzaker.

Deze gedragsaanwijzing kan bepalen dat de overlastveroorzaker moet stoppen met bepaald gedrag of juist iets moet gaan doen. Ook kan bij zeer zware overlast een tijdelijk huisverbod worden opgelegd. Deze bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing door de burgmeester, is zowel voor huur- als koopwoningen. Voordat de burgemeester gebruik maakt van zijn bevoegdheid moeten overigens alle andere interventies hebben gefaald.

Civiele procedure
Juridisch gezien kan een civiele rechter ook in het kader van bijvoorbeeld een ordemaatregel in een kort geding aangespannen door de ene huiseigenaar tegen de andere huiseigenaar, bepaald overlastgevend gedrag verbieden op straffe van dwangsommen. Dus iedere keer dat een er overlast wordt veroorzaakt kost dat de overlastgever € 500,=. Een dergelijke veroordeling is gebaseerd op 3:296 BW, hetzelfde artikel als waarop de huurrechtelijke gedragsaanwijzing is gebaseerd.

3:296 BW: Tenzij uit de wet, uit de aard der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt, wordt hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde, veroordeeld.

Voorbeeldgedragsaanwijzingen

  • Het is ten strengste verboden overlast (in welke vorm dan ook) te veroorzaken in en vanuit de woning;
  • Huurder zal zowel overdag als 's nachts geen overlast veroorzaken door muziek of lawaai;
  • (Geluids)overlast bestaande uit, maar niet beperkt tot, het uitschelden van, het bedreigen van en schreeuwen naar omwonenden in en om de woning staken en gestaakt te houden;
  • Geluidsoverlast als gevolg van het blaffen van de hond(en) van huurder gedurende de dag en de nacht te staken en gestaakt te houden;
  • Na 22.00 geen geluidsapparatuur meer draaien;
  • Na 22.00 geen piano meer spelen;
  • Niet meer parkeren in de voortuin en de voortuin en ook de achtertuin opknappen;
  • Het accepteren van bewindvoering;
  • Niet meer dan 3 katten in de woning;
  • Max. 1 hond, netjes uitlaten en geen uitwerpselen in de tuin;
  • Hond(en) aangelijnd hebben in openbare ruimtes;
  • Meewerken aan een training met een hondengedragsdeskundige;
  • Geen vuur ontsteken op het balkon. Ook barbecueën op het balkon is niet toegestaan;
  • Niet roken in de lift
  • Geen lijm in de sloten van andere bewoners spuiten;
  • Geen huisraad en andere zaken uit het raam gooien;
  • Huis en tuin opruimen en gebruiken waarvoor het bedoeld is;
  • Huurder verricht zodanig het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, dat deze een verzorgde indruk maken.
  • Huurder zal de woning, tuin of erf niet bestemmen voor de opslag van gevaarlijke stoffen, machines, autowrakken, handelswaren, of goederen die milieubelastend zijn.
  • Binnen 2 weken achterstallig onderhoud aan de tuin uitvoeren en de tuin niet meer als opslagruimte gebruiken voor onder andere: een camper, een boot, een caravan, partytent en aanhangwagens. Alle niet in de tuin behorende spullen, voer- en vaartuigen moeten elders gestald worden.
  • Het is verboden in of vanuit de woning drugs te verhandelen en/of gelegenheid geven tot het gebruiken daarvan;
  • De huurder gaat een agressietraining doen;
  • Het accepteren van hulpverlening (psychisch);
  • Het accepteren van thuisbegeleiding;
  • Op aanwijzen van de GGZ medicatie innemen;
  • Huurder gaat akkoord met het uitwisselen van gegevens tussen de corporatie en hulpverlenende instantie;
  • De hulpverleningsinstantie informeert de corporatie, als de bewoner zich onttrekt aan de behandeling;
  • Deelnemen aan dagbesteding in de vorm van vrijwilligerswerk;
  • Na 22.00 mag er geen bezoek meer in de woning worden ontvangen;
  • De woning niet ter beschikking stellen aan derden en geen sleutels aan derden verstrekken;
  • Verbieden schade toe te brengen in of aan de woning van de overlastgever of het gebouw;
  • Geen etensresten, rollen papier, plastic enz, door de wc spoelen;
  • Accepteren van vooraf aangekondigde periodieke huisbezoeken door verhuurder ter controle op de naleving van de afspraken.


Video 'Andere aanpak burenoverlast: welke juridische instrumenten zijn nodig'