Woonoverlast

Het CCV helpt

Het CCV kan u adviseren over uw aanpak woonoverlast. Zoals vragen over beleidsplannen, samenwerking tussen partners en het delen van goede voorbeelden.

Voor individuele casussen kunt u de tool Beoordeel uw casus op deze website gebruiken en informatie inwinnen bij uw eigen juridische afdeling.

Bel of mail met Katja Steverink CCV-adviseur Aanpak woonoverlast of Frannie Herder CCV-adviseur Buurtbemiddeling.

Ontruiming

In Nederland worden dagelijks vijf huurwoningen ontruimd in verband met woonoverlast. De hoofdregel bij ontruimingen (artikel 6:265 BW) van huurwoningen is dat elke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, in dit geval het veroorzaken van overlast, gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

In de praktijk kijkt de rechter naar de overlastcasus om te beoordelen of er overlast is, of het ernstig is en of het proportioneel is om iemand uit zijn woning te zetten. Veel bijkomende omstandigheden zoals het hebben van kinderen, een slechte gezondheid, psychische aandoeningen en sociale factoren worden meegenomen in het oordeel.

Maatregelen door corporatie

Een verhuurder moet optreden als zijn huurder ernstige overlast veroorzaakt. Dat betekent natuurlijk niet dat de verhuurder gelijk naar de rechter moet stappen met het verzoek tot huisuitzetting van de overlastgever. Eerst zal de verhuurder veelal onderzoeken of er sprake is van overlast en in gesprek gaan met de betrokken huurders. Als de buren er onderling niet uitkomen, vormt buurtbemiddeling een goed instrument om de problemen op te lossen.

Als dat allemaal niet werkt, kan de verhuurder ook meer juridische instrumenten inzetten.

  • De huurrechtelijke gedragsaanwijzing kan daarbij een goed instrument zijn: dat kan zowel op vrijwillige basis als met tussenkomst van de rechter. Met de gedragsaanwijzing mag de huurder bepaald gedrag niet meer verrichten (verbod) of juist wel verrichten (gebod) en wordt een op-maat-gemaakte oplossing voor het probleem gezocht.
  • Sommige huurcontracten maken het mogelijk om boetes op te leggen vanwege overlastgevend gedrag (zie bijvoorbeeld de zaak waarin een boete van 28.000 is opgelegd vanwege hennepteelt: ECLI:NL:GHARL:2016:7517).
  • Het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte op basis van een tweede of laatste kans beleid.
  • Een verzoek aan de overlastveroorzaker om de huur op te zeggen, mogelijk in combinatie met het aanbieden van andere woonruimte op basis van een tweede of laatste kans contract].

Een uiterste middel om overlast aan te pakken, is de ontruiming. Verhuurders zijn doorgaans heel terughoudend om dit instrument in te zetten. Er zijn namelijk veel overlastklachten (‘dossier’) nodig en de gevolgen zijn voor de overlastgever natuurlijk ernstig.

Gang naar de rechter

Als gekozen wordt voor de gang naar de rechter, zijn de volgende opties aan de orde:

  • Bodemprocedure gericht op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en ontruiming van de woning (mogelijk in combinatie met een tweede of laatste kans beleid in andere woonruimte of de inzet van gedragsaanwijzingen als laatste kans om uiteindelijke ontbinding te voorkomen).
  • Kort geding gericht op ontruiming van de woning of op een andere ordemaatregel, zoals een gebod of verbod om bepaalde handelingen te verrichten of juist na te laten (gedragsaanwijzingen), waarbij dwangsommen ingezet kunnen worden.
  • Procedure gericht op het aanvaarden van specifieke hulp bijvoorbeeld in verband met een verslaving of andere problematiek.

Bij de gang naar de rechter schakelt de corporatie vaak een advocaat in. Gezamenlijk kan worden nagegaan welke procedure in dat geval het meest voor de hand ligt. De verhuurder zal zich moeten afvragen wat het doel is van de rechtsmaatregelen, om een weloverwogen keuze te maken.

Nieuwste jurisprudentie
Er zijn veel voorbeelden te vinden van ontruimingen vanwege overlast. De uitspraken gaan veelal over ernstige geluidsoverlast, stankoverlast of gewelddadige huurders (zie voor recente voorbeelden ECLI:NL:GHAMS:2016:2167; ECLI:NL:RBMNE:2016:4442; ECLI:NL:RBLIM:2016:6840; ECLI:NL:GHARL:2016:7908; ECLI:NL:RBOVE:2016:4049). Sommige overlastgevers wijzen bij de rechter op hun woonbelang en op hun persoonlijke omstandigheden en vragen daarom om niet tot ontruiming over te gaan. Meestal zijn rechters streng en is dat niet succesvol (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2016:2386; ECLI:NL:GHDHA:2016:2416; ECLI:NL:RBOBR:2016:4848). Tegelijkertijd valt de uitkomst van een rechtszaak nooit helemaal te voorspellen. Zo wijzen sommige rechters ontruimingsvordering wel af. Soms kunnen bijvoorbeeld de aanwezigheid van kleine kinderen of gezondheidsproblemen zorgen dat de huurder de woning niet hoeft te ontruimen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBZWB:2016:4444).

Kort geding vanwege spoedeisend belang

Wanneer er sprake is van een spoedeisend belang, dan kan gekozen worden voor een kort geding bij de Voorzieningenrechter. Het voordeel is dat in veel kortere tijd een vonnis verkregen kan worden. De procedure kent bovendien minder formele regels. Zo kunnen tot het laatste moment (tot kort voor of zelfs op de zitting) bewijsstukken worden ingebracht en kunnen allerlei derden mee gaan naar de zitting om de rechter als ‘informant’ bepaalde dingen te vertellen of de schriftelijke klachten toe te lichten.

In een kort geding kan in principe alleen een voorlopige voorziening of ordemaatregel gevorderd worden. De huurovereenkomst kan officieel niet beëindigd worden. In de praktijk blijkt echter in de meeste gevallen, dat een ontruiming in kort geding wel degelijk door beide partijen als een einde van de huurovereenkomst wordt gezien.

Spoedeisend belang

Voor een toewijzing van een vordering in kort geding moet er sprake zijn van spoedeisend belang. Zaken waarbij een vonnis in een bodemprocedure kan worden afgewacht worden in eerste instantie niet in kort geding toegewezen.

Of er sprake is van spoedeisend belang, hangt af van een aantal factoren, waarbij er telkens een belangenafweging wordt gemaakt tussen die van de eiser en gedaagde. Ook speelt de ingrijpendheid van de gevraagde voorziening een rol (uitzetting van een huurder is een zeer ingrijpende maatregel), net als de aanwezigheid van mogelijke alternatieven.

Bodemprocedure

In de bodemprocedure kan formeel een ontbinding van de huurovereenkomst worden uitgesproken. De rechter moet wel bepalen dat de wanprestatie van de huurder ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder te veroordelen om zijn woning te ontruimen.

Rolzitting
Een bodemprocedure wordt in de eerste fase schriftelijk gevoerd: Beide partijen krijgen de gelegenheid om stukken in te brengen, vervolgens volgt er een rolzitting (administratieve zitting). Tussen de schriftelijke stappen in de procedure zit telkens een aantal weken tijd. Dit kan een lange tijd in beslag nemen.

Comparitie van partijen
De rechter kan in de procedure besluiten om een comparitie van partijen plaats te laten vinden. Dan vindt er een mondelinge behandeling plaats met de partijen.

Er kunnen een aantal dingen gebeuren:

  • De rechter kan proberen een schikking te treffen.
  • Of alle informatie van partijen te krijgen.
  • Vaak geeft de rechter zijn voorlopige oordeel.
  • Partijen kunnen nog de gelegenheid krijgen om schriftelijk stukken in te dienen over onderdelen waar men van mening met elkaar verschilt.
  • Ook kunnen meerdere tussenvonnissen worden toegewezen, voordat de rechter tot een eindvonnis komt.

Vonnis en ontruiming
Na het vonnis van de rechter worden alle partijen op de hoogte gebracht en als de ontruiming is toegewezen, wordt deze in gang gezet. Het is verstandig om de klagers te informeren. Een deurwaarder wordt betrokken om de ontruiming aan te zeggen en proceskosten bij de overlastveroorzaker neer te leggen.

Ook kan de politie ingeschakeld worden, omdat overlastveroorzakers tot een agressieve reactie over kunnen gaan, omdat ze niets meer te verliezen hebben. Buren en medewerkers van bijvoorbeeld de corporatie kunnen doelwit van deze agressie zijn.