Woonoverlast

Het CCV helpt

Het CCV kan u adviseren over uw aanpak woonoverlast. Zoals vragen over beleidsplannen, samenwerking tussen partners en het delen van goede voorbeelden.

Bel of mail met Katja Steverink CCV-adviseur Aanpak woonoverlast of Frannie Herder CCV-adviseur Buurtbemiddeling.

Instrument: huisuitzetting (ontruiming)

Wanneer minder ingrijpende middelen geen soelaas meer bieden, kan besloten worden een gerechtelijke ontruimingsprocedure te starten tegen de overlastgever. Het kan noodzakelijk zijn dat de overlastgevende huurder zijn woning definitief verlaat, om de overlast te doen stoppen. De verhuurder kan dit bereiken door, in een gerechtelijke procedure, ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van het gehuurde) te vorderen.

Ontbinding van een overeenkomst

Ontbinding van een overeenkomst kan gevorderd worden als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Het veroorzaken van overlast of het laten vervuilen van een woning wordt gezien als tekortkoming. De ontbinding van een huurovereenkomst op grond van een tekortkoming door de huurder mag echter niet plaatsvinden zonder tussenkomst van een rechter.

De hoofdregel in dit soort procedures is streng. Iedere tekortkoming van de huurder leidt in beginsel tot ontbinding van de huurovereenkomst. Behalve als de huurder kan aantonen dat ontruiming een te zwaar instrument is. De rechter zal dus eerst moeten beoordelen of er sprake is van een tekortkoming. Het is aan de huurder om (eventueel) aan te tonen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.

Psychische stoornis en ontruiming

Een psychische stoornis wordt vaak als verweer tegen een ontruiming gebruikt. Het lijkt voor de hand te liggen dat verwarde huurders over het algemeen wat meer bescherming van rechters genieten. Zij zijn nu eenmaal psychisch ziek en behoren daarmee tot een kwetsbare groep. De trend in de rechtspraak is echter anders. Over het algemeen zijn rechters vrij streng ten opzichte van overlastgevers met psychische problemen; in elk geval niet soepeler dan jegens de ‘gewone’ overlastgever.

Bij ernstige overlast zonder zicht op verbetering, volgt vaak ontruiming. Ook als er sprake is van een psychische ziekte bij de huurder. De belangen van omwonenden spelen daarbij een belangrijke rol. Wel laten rechters een psychische ziekte vaak meewegen bij het bepalen van de termijn die de huurder krijgt om de woning te ontruimen. De rechter houdt dan rekening met het feit dat het voor een verwarde huurder doorgaans niet gemakkelijk zal zijn om op korte termijn een nieuwe (huur)woning te vinden.

Meer lezen

Voorbeeld: Overlast schizofrene huurder voldoende acuut?

Sinds geruime tijd zorgt een schizofrene huurder voor ernstige problemen in het seniorencomplex waar hij woont. Hij gedraagt zich agressief, bedreigt bewoners, schreeuwt en scheldt bij nacht en ontij en hij zorgt voor geluidsoverlast. Andere bewoners zijn zo bang dat zij de deur niet meer uit durven. De huurder betwist dat er sprake is van overlast.

Nog voldoende acuut
Ten tijde van de procedure gaat het beter, omdat hij zijn medicijnen (weer) neemt. De vraag die de rechter moet beantwoorden is of de situatie nog voldoende acuut is om ontruiming te kunnen rechtvaardigen. De rechter oordeelt, mede gelet op de angst van de overige bewoners, dat deze situatie voldoende acuut is. In het toezicht op de situatie (zijn vader op afstand en een ambulant begeleider eens in de week) ziet de rechter onvoldoende garanties dat de huurder zijn medicijnen blijft innemen.

Specifieke situatie
De kantonrechter oordeelt dat er voor de verhuurder, een woningcorporatie, wel een taak ligt om vervangende woonruimte te vinden, gelet op de specifieke situatie van de huurder. De huurder is namelijk psychiatrisch patiënt en niet voldoende zelfredzaam. De kantonrechter geeft de huurder daarom een wat langere ontruimingstermijn van drie maanden.

Uitspraak

  • Klik hier voor de uitspraak.

Voorbeeld: Overlast niet toerekenbaar wegens geestelijke problemen?

Een oude flatbewoonster met geestelijke problemen veroorzaakt zeer ernstige overlast. Deze overlast bestaat onder meer uit (nachtelijk) lawaai, het gooien van spullen, het binnendringen in andermans woonruimte, het klimmen over de balkons van omwonenden, het illegaal gebruiken van stroom vanuit de gezamenlijke ruimtes, het achterlaten van overtollige huisraad in de openbare gedeelten van de flat, het koken en bakken op de gang buiten de eigen woning en het bevuilen van de gang en het balkon. Ook heeft de huurster betalingsachterstanden.

Toerekening geen vereiste
De rechter benadrukt dat er sprake is van een ernstige tekortkoming. De huurster betoogt dat de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend vanwege de geestelijke problemen. Maar de rechter oordeelt dat toerekening geen vereiste is voor ontbinding en ontruiming. Gezien de ernst van de overlast en de weigering van de huurster om hulpverlening te aanvaarden, is het voldoende zeker dat de huurster overlast zal blijven veroorzaken.

De rechter acht het van belang dat de flat voornamelijk bewoond wordt door senioren. De rechter wijst de vordering tot ontruiming toe.

Uitspraak

  • Klik hier voor de uitspraak.

Voorbeeld: Belangenafweging in het voordeel van de verhuurder

Een huurder heeft een psychiatrisch ziektebeeld. De woningcorporatie heeft veel meldingen gekregen over geluidsoverlast en geweld veroorzaakt door de huurder of door diens bezoekers. Ook de politie heeft diverse meldingen ontvangen.

Gewaarschuwd man
De woningcorporatie heeft - ook in het kader van een laatste-kansovereenkomst - al verschillende alternatieve woningen aangeboden. Maar deze heeft de huurder telkens afgewezen. Ook is met de ouders van de huurder naar een oplossing gezocht. Allemaal tevergeefs, want de huurder ontkent dat hij overlast veroorzaakt.

De rechter is van oordeel dat de overlast bewezen is, gelet op de verschillende en vele meldingen. Ook acht de rechter van belang dat de huurder een gewaarschuwd man was, nu er eerder een ontbindings- en ontruimingsprocedure heeft gespeeld. Bovendien dient de belangenafweging uit te vallen in het voordeel van de verhuurder.

Doorslaggevend belang
De huurder voert aan dat hij door ontbinding en ontruiming in een acute noodsituatie terecht zal komen. Geen enkele woningcorporatie zal bereid zijn hem een woning aan te bieden, terwijl zijn financiële situatie hem niet toestaat alternatieve woonruimte te verkrijgen. Ook gelet op zijn psychische klachten en medicijngebruik, zou het heel onwenselijk zijn dat hij geen woon- of verblijfplaats meer heeft.

De rechter besluit dat hij oog heeft voor de situatie van de huurder, maar dat het belang van de verhuurder in dit geval zwaarder weegt. Van doorslaggevend belang is daarbij dat de omwonenden al jarenlang worden blootgesteld aan de overlast van de huurder. De rechter acht het nog wel redelijk de ontruimingstermijn op een maand te stellen, gelet op het ziektebeeld van de huurder.

Uitspraak

  • Klik hier voor de uitspraak.

Voorbeeld: Verwardheid vanwege drugs

Onder invloed van drugs raakt een huurder in Uithoorn regelmatig in psychoses, waardoor hij geluidsoverlast en brandgevaarlijke situaties veroorzaakt. Daarnaast vervuilt hij zijn huis en omgeving. Verder is er sprake van bedreigingen en vernielingen. De huurder is al meerdere malen opgenomen in een kliniek.

Zaak aangehouden
Op een zitting bij de rechter heeft de huurder verklaard dat hij geen drugs meer gebruikt en dat er daarom in de toekomst geen overlast meer zal zijn. De rechter heeft de zaak daarop aangehouden. Maar op verzoek van de woningcorporatie vindt er opnieuw een zitting plaats. Er zou namelijk toch weer sprake zijn van overlast. Ter zitting verklaart de wijkagent dat de huurder nog steeds drugs (speed) gebruikt, de drug die psychoses in de hand werkt.

Huurder ernstig tekort is geschoten
De huurder zou door een traumahelikopter uit zijn huis zijn gehaald en in een kliniek zijn opgenomen. De huurder wil echter niet voor langere tijd worden opgenomen. De hulpverlening weet niet meer hoe de huurder nog behandeld kan worden. Gelet op de omstandigheden, oordeelt de rechter dat de huurder ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen. Hij moet dan ook zijn woning verlaten.

Uitspraak

  • Klik hier voor de uitspraak.